Вверх по лестнице прав и свобод

19 мая Центр исследований гражданского общества и некоммерческого сектора совместно с кафедрой местного самоуправления ГУ-ВШЭ провел семинар «Квартиросъемщики — наше "жилищное меньшинство"».

Обеспечение россиян доступным жильем — едва ли не самая первостепенная задача сегодняшнего дня, и ее решение может стать своего рода движущей силой для преодоления многих других проблем современной России. Об этом шла речь на научном семинаре.

Открыл встречу первый проректор, научный руководитель Центра исследований гражданского общества и некоммерческого сектора (ГРАНС-центр) ГУ-ВШЭ Лев Якобсон. С представлением своей монографии (ее заглавие и было вынесено в тему семинара) перед участниками встречи выступила профессор кафедры местного самоуправления факультета государственного и муниципального управления ГУ-ВШЭ Елена Шомина, которая занимается проблемами квартиросъемщиков более 20 лет.

Монография включает в себя три главных блока: наем в жилищной политике; жилищное движение и движение квартиросъемщиков; реформа ЖКХ и жилищная культура. Что касается второго блока, то речь здесь идет, подчеркнула Е.Шомина, об очень важном отряде «третьего сектора», являющемся основной гражданского общества, об общественных организациях, защищающих жилищные права граждан.

Анализ существующих отношений в жилищной политике, продолжила Е.Шомина, позволил разработать условную «социальную жилищную лестницу», которая одновременно является «лестницей прав и свобод жителей». Такая лестница состоит из «ступеней», которые поднимаются от «бездомности» к «владению жильем». Фрагментарно она выглядит так: бездомный (житель приюта) — сквоттер (захватчик пустующего жилья)  — житель общежития  — квартиросъемщик  — член жилищно-строительного кооператива  — собственник квартиры в многоквартирном доме  — собственник частного дома  — владелец многоквартирного дома. Эта схема отражает взаимоотношения или соотношения прав собственника и пользователя жилья: широкие права собственника, минимальные права квартиросъемщика и их полное отсутствие у бездомного.

Е.Шомина сосредоточила внимание, прежде всего, на положении квартиросъемщиков — категории граждан, чьими проблемами она занимается в течение долгих лет своей научной деятельности. В России уже появились организации, отстаивающие права квартиросъемщиков — Союз ЖСК, движение жителей общежитий и другие, хотя еще нет объединений домовладельцев. Ибо и само появление домовладельцев в стране — это новый фактор в обществе, обуславливающий и новые правила игры. А собственники частных домов уже начинают объединяться в виде уличных комитетов, комитетов самоуправлений.

Если говорить о квартиросъемщиках, то вполне логичен вопрос: кто же это такие, как определить эту группу граждан? Так вышло, что изучение проблем квартиросъемщиков в России началось во взаимодействии с польскими специалистами и грант на исследование этих проблем был получен российскими учеными от польского правительства. Определение польских коллег звучит так: «Квартиросъемщики — это те лица, кто за деньги живут не в своей квартире». Далеко не все граждане в мире, вопреки бытующим представлениям, являются собственниками жилья. Так, в Вене на арендное жилье приходится 87 процентов, в Стокгольме — 60, в Женеве — 85, в Париже — 40, в Берлине — 83 процента. И во многих других странах мира много арендного жилья. Так что люди, живущие в крупных городах, по большей части не являются собственниками своих квартир, а в некоторых странах, например, в Швеции, приватизация муниципальных квартир запрещена. Там можно выкупить у муниципалитета дом, но не отдельную квартиру.

А как обстоит дело в России, много ли в стране квартиросъемщиков? «Как правило, на этот вопрос многие затрудняются ответить, иногда указывая долю неприватизированного жилья в процентах от всей площади жилья в том или ином городе», — сообщила докладчица. В большинстве городов России никто не может назвать число нанимателей муниципального жилья. Правда, руководитель департамента жилищной политики и жилого фонда Центрального округа Москвы Михаил Недайводов на прямой вопрос сразу же дал ответ: «У меня в округе живет около миллиона жителей, из них порядка 300 тысяч — жители неприватизированных квартир, квартиросъемщики». Но такая компетентность и столь исчерпывающий ответ — это редчайший случай. Надежной статистики по России в целом практически нет.

Однако по некоторым оценкам, сообщила Е.Шомина, в России около 15 миллионов человек живет в неприватизированных квартирах. А если к этому добавить тех, кто снимает квартиру у частных лиц, по так называемому скрытому найму, то эту цифру можно и удвоить. И у этих людей возникает в повседневной жизни масса проблем. Например, на собраниях в многоквартирных домах или в ТСЖ интересы квартиросъемщиков не представляет никто! В домах, где созданы ТСЖ, приходится сталкиваться с откровенной дискриминацией в отношении квартиросъемщиков. Дело доходит до того, что их даже пытаются изгонять из домов, где созданы ТСЖ. «Частный наем, как правило, чреват конфликтами и люди вынуждены обращаться за помощью в муниципалитеты, ибо сегодня нет никакой другой структуры, которая брала бы на себя хоть какую-то ответственность за жилье», — заметила Е. Шомина.

Весьма интересен в этом контексте и вопрос о домовладельцах, то есть, наймодателях. Отношения квартиросъемщиков и домовладельцев — это почти всегда конфликтные отношения. В России сейчас налицо два типа домовладельцев: социальные, кто не извлекает прибыли от сдачи жилья, и рыночные, которые занимаются обычной коммерческой деятельностью. В качестве рыночных домовладельцев во всем мире выступают специализированные компании, банки, страховые компании, строительные фирмы, частные лица. А социальные домовладельцы — это государство, муниципалитеты, предприятия и ведомства. А в России мощнейшим социальным домовладельцем являются Российские железные дороги (РЖД). Таким образом «старое ведомственное жилье всплывает в новом качестве, в новом статусе». И церковь тоже является в разных странах мощным домовладельцем, обеспечивающим малоимущих людей дешевым арендным жильем. А есть еще и общественные организации, как, например, норвежское Общество защиты прав инвалидов, которое владеет домами и сдает их в наем. Квартиросъемщики, поэтому, тоже разнятся: это и социальные, и муниципальные, и частные квартиросъемщики.

В России всех нанимателей можно разделить на две большие группы: тех, кто снимает жилье у юридических лиц, и тех, кто снимет жилье у частных лиц. Первая группа весьма неоднородна. Во-первых, это те, кто когда-то бесплатно получил жилье от государства (или «от своего ведомства») и не приватизировал его; во-вторых, новые «социальные наниматели»; в-третьих, наниматели, снимающие жилье по договору «коммерческого найма». Тех жителей, которые не приватизировали свое жилье, имея на это право, Жилищный кодекс определяет, как «нанимателей социального жилья» даже в том случае, если они не малоимущие. «Я бы назвала их муниципальными»,  — сказала Шомина. Численность старых муниципальных квартиросъемщиков сейчас сокращается, поскольку в новом Жилищном кодексе указаны сроки прекращения бесплатной приватизации жилья, и эта новость подтолкнула тысячи людей поспешить оформить свои квартиры в собственность.

Сейчас в России появились новые «социальные» квартиросъемщики. Это ранее не известное для россиян понятие зафиксировано в последнем Жилищном кодексе вместе с понятием «социальный найм». Домовладельцами остаются муниципалитеты, однако предоставлять социальные квартиры они будут только социальным квартиросъемщикам, каковыми являются граждане, признанные органом местного самоуправления малоимущими «с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению». При этом квартиры, предоставляемые по договору социального найма, нельзя приватизировать.

А есть ли у нас частные квартиросъемщики  — когда люди снимают квартиру не у частного лица, а у домовладельца? Был ведь пример, как одна дама-предприниматель в Уссурийске выкупила у ведомства небольшой 12-квартирный дом и его жильцы, проснувшись однажды утром обнаружили, что они стали квартиросъемщиками у частного домовладельца. Это для России пока еще достаточно редкий пример, но можно предвидеть расширение частного арендного фонда.

Муниципальное жилье — тема, имеющая особый смысл в контексте развития институтов гражданского общества. Можно сказать, что это жилье не так уж велико, во многих западноевропейских странах порядка 20 процентов жилого фонда до сих пор находится в ведении муниципалитетов. При этом государство весьма жестко следит за тем, чтобы доля муниципального жилья не сокращалась, в то время как в восточноевропейских странах муниципальное жилье практически утрачено. В Болгарии, например, его доля составляет всего два процента, в Польше — четыре. И там ответственные лица вынуждены сегодня обсуждать вопрос о строительстве муниципального и социального жилья практически с нуля. Потому что нет таких муниципалитетов, которые могли бы отказаться полностью от заботы о своих жителях и не иметь жилищного фонда. Муниципалитеты владеют разным жильем. В Германии, например, около 3 миллионов квартир — это муниципальная собственность, в Финляндии половина арендного жилья является муниципальным, только в Вене 220 тысяч квартир муниципальные. Это существенный жилищный фонд. Продолжает строить арендное жилье Эстония, в Таллинне сейчас действует 25 муниципальных жилых многоквартирных домов, в Тарту принята новая программа развития муниципального жилищного фонда.

В России, по официальной статистике, в середине прошлого года до 15 процентов жилищного фонда оставалось в муниципальной собственности и 8,5 тысяч муниципалитетов имеют такой жилищный фонд и отвечают за его управление и содержание. На Дальнем Востоке до сих пор почти четверть жилищного фонда сосредоточена в руках муниципалитетов в отличие от юга страны, где всего 6 процентов жилья осталось неприватизированным. Понятно при этом, что основной муниципальный жилищный фонд сосредоточен в городских округах, но и в сельских поселениях (о чем автор узнала с большим для себя удивлением) до сих пор много муниципального жилищного фонда! Так, самое большое количество муниципального жилья — 87 миллионов квадратных метров имеется в Новосибирской области, в Московской области эта цифра составляет почти 40 миллионов, в Татарстане — 25, в Свердловске — 19. В таких крупных регионах, как Башкирия, Архангельская и Тульская области сосредоточено по 10-12 миллионов квадратных метров муниципального жилья.

Плотность жителей муниципального жилищного фонда гораздо выше, чем частного. Поэтому, если мы говорим, что не приватизировано 15 процентов жилья, то по числу жителей соотношение совсем другое. В сельских поселениях общая площадь муниципального жилья составляет 60 миллионов квадратных метров. Но в России наличесвтует уникальное обстоятельство: владельцы квартир в одном месте являются еще и квартиросъемщиками в другом месте! Например, человек работает в Москве, где является квартиросъемщиком, а в своем родном городе у него есть своя квартира, где этот человек еще является и домовладельцем. В таком статусе в России живут миллионы человек. Многие городские жители сдают свои квартиры приезжим, перебираясь жить на дачи с тем, чтобы иметь деньги. «Ситуация меняется очень быстро, многие люди сегодня даже и не подозревают о том, что завтра им придется сдавать свою квартиру. И, как правило, это — скрытый наем».

В Смоленске не приватизировано 40 процентов жилья, в Рыбинске — 39 процентов, в Новосибирске — больше 25-ти. «А вот в городском поселении Покачи, в Югре, как я узнала, 90 процентов жилищного фонда является муниципальными, там практически нет собственников, там все — квартиросъемщики», — сказала Е.Шомина.

Основным инструментом взаимодействия квартиросъемщиков и домовладельцев во всех странах мира являются договоры найма. В России систему договоров в муниципальной сфере стали вводить относительно недавно. Про частный и скрытый наем и говорить не приходится. В России нет такого понятия, как жилищный суд, хотя везде в мире такие суды являются проверенным инструментом решения жилищных конфликтов, созданы механизмы досудебного разбирательства. «Но в России это поле еще только предстоит создавать, и я очень надеюсь, что факультет права ГУ-ВШЭ обратит внимание на эту тематику и возьмет ее под свою опеку», — сказала докладчица.

Движение квартиросъемщиков составляет основу гражданского общества в десятках стран мира. Это самое старое, самое организованное движение, умеющее бороться за свои права, добиваться побед. Одна из самых первых организаций квартиросъемщиков была создана еще в 1848 году в Нью-Йорке. Сегодня национальные организации квартиросъемщиков существуют во многих странах мира. В Германии такая организация объединяет более миллиона членов, в Швеции находится штаб-квартира Международного союза квартиросъемщиков, а союз квартиросъемщиков Норвегии был создан еще в 1939 году. «Меня поразило, что в Норвегии и Исландии люди, сдающие часть своих больших и просторных домов, пользуются серьезными налоговыми льготами от государства, поскольку они выполняют определенную социальную миссию, помогая людям, у которых нет возможности купить себе просторную квартиру»,  — сказала Е.Шомина. Практически во всех восточноевропейских странах также созданы такие союзы.

К числу основных проблем квартиросъемщиков относятся быстро растущая квартплата, наличие невидимых домовладельцев (и у нас, в России весьма нередки ситуации, когда люди сдают квартиры и исчезают и при возникновении каких-то проблем их невозможно найти), плохое управление и игнорирование прав квартиросъемщиков и обязанностей собственников. Типичной для разных стран мира является ситуация: «Нет адреса — нет работы». К числу проблем относится и ненадежность найма, когда неизвестно, когда людей могут выселить из снимаемой квартиры.

Отсюда и типичные требования со стороны организаций квартиросъемщиков: контроль за квартплатой, снижение размеров квартплаты, безопасность найма, что подразумевает четко оговоренный срок и условия выселения, доступность услуг, безопасность и комфортность жилой среды.

Если говорить об общественном движении, то это подразумевает и проведение каких-то акций и кампаний в защиту своих прав. Забастовки квартиросъемщиков во многих странах запрещены, хотя на начальном этапе становления такого движения подобные забастовки были, и в США они проходили под красными флагами, а в Швеции бастующие выражают свой протест, вывешивая на балконах белые простыни. В «социалистические» годы забастовки квартиросъемщиков в России были бессмысленны и не могли привести к каким-либо результатам. «Но сегодня, когда жители реально оплачивают все услуги ЖКХ, такая форма протеста может стать весьма актуальным инструментом для защиты жилищных прав. Хотя, разумеется, лучше решать все вопросы путем переговоров», — отметила Шомина. Митинги и рассматриваются, как первый и важный шаг к началу переговоров. Во многих странах действуют учебные центры для квартиросъемщиков, издаются свои газеты и журналы.

Международный союз квартиросъемщиков (МСК) со штаб-квартирой в Стокгольме был создан в 1926 году, на сегодня он объединяет 55 организаций из 46 стран мира, его региональные офисы расположены в Брюсселе и Любляне. МСК издает журнал «Global Tenant».

В России интересы квартиросъемщиков представляют домкомы, ТОСы (территориальное общественное самоуправление), уличные комитеты, еще несколько небольших общественных организаций. В 2008 году в Ярославле была создана Российская ассоциация нанимателей жилья (РАНЖ), ставшая 10 апреля 2010 года членом МСК. Об этом рассказала президент РАНЖ Татьяна Бородина, студентка первого курса магистратуры ГУ-ВШЭ. Ярославская организация «Центр социального партнерства» стала заниматься жилищными проблемами и территориальным общественным самоуправлением, вопросами жилищного просвещения. «Мы начали взаимодействовать с Фондом Евразия и влились в жилищное движение,  — сказала Т.Бородина.  — Тогда мы плохо ориентировались в жилищной сфере, но мы умели работать с населением и стали находить и объединять центры информации по жилищным вопросам в различных городах и регионах России, стали предоставлять жителям необходимую информацию. Мы опубликовали текст договора социального найма в первой брошюре Елены Шоминой «В защиту прав нанимателй жилья», которая вышла в прошлом году, ибо очень важно, чтобы жители могли хотя бы увидеть, как выглядит текст договора, какие в нем содержатся положения. И постепенно РАНЖ искала механизмы в регионах, которые защищали бы интересы нанимателей жилья. Конечно, без материалов, собранных и систематизированных профессором Шоминой, работать нам было бы очень трудно. Теперь у нас в Ярославле жители, участвующие в семинарах школы жилищного просвещения, начинают уже оперировать профессиональной терминологией в общении друг с другом, имеют свою точку зрения по той или иной проблеме, позиционируют себя как «грамотные» наниматели жилья».

РАНЖ создана в качестве информационной сети, потому что ничего другого в России создать было невозможно. «Нас приняли в МСК, но там действует совершенно другая организационная структура, и им непонятно, как же это мы в России не можем собрать членские взносы с членов своей же организации, как мы не можем зафиксировать своих квартиросъемщиков! — отметила Т.Бородина. — И все-таки, несмотря на многие проблемы, РАНЖ прияли в МСК. Понятно, что РАНЖ — это только-только начинающая действовать структура, которая все же, как можно надеется, будет нужна МСК. Свои идеи РАНЖ продвигает через школы жилищного просвещения, которые стали создавать информационные центры — их было поначалу 7 — по защите прав нанимателей жилья. Эти центры стали находить партнеров, чтобы проводить в регионах семинары по выявлению механизмов защиты прав нанимателей жилья. Их уже 15, один из механизмов оказался довольно простым: среди жителей распространялись листовки с телефоном Фонда содействия реформированию жилья и из регионов стало поступать гораздо больше звонков, а региональные власти были вынуждены проявлять больше активности для реализации положений Федерального закона-185 и прочих нормативных документов.

Для того, чтобы получить статус Российской ассоциации, мы собрали «под свои знамена» 45 регионов России. Понятно, что поскольку это информационная сеть, ее основой стал электронный сайт. Если мы изыщем средства, то планируем устраивать видеоконференции, выпускать дайджесты информационных материалов, суммируя то, что уже опубликовано в различных органах печати и, таким образом, шире информировать общественность о проблемах найма жилья. Наш сайт уже привлекает внимание юристов из тех ассоциаций, которые защищают как права собственников жилья, так и нанимателей».

Еще одно важное направление деятельности ассоциации — это жилищные суды и все, что связано с их работой. Большая проблема — нехватка финансирования, прежде всего, в России. «На одном из заседаний Общественной палаты я выступала с докладом о том, что фактически жилищные проекты поддерживаются российскими грантами менее, чем на один процент!  — сказала Т.Бородина.  — Сейчас мы реализуем один из проектов при финансовой поддержке датской церкви! Почему? Оказывается, датская церковь хочет, чтобы защита прав жителей была одной из составляющих частей проводимой датской церковью программы защиты прав бездомных. Мы направляли заявки на гранты во многие организации, фонды, даже в уважаемое правительство Ярославской области. По инициативе РАНЖ мы провели празднование Европейского дня соседей, отмечаемого ежегодно в последний вторник мая, и эта акция получила хороший резонанс в Ярославле. В этом году мы будем отмечать и Международный день квартиросъемщиков, который отмечается в начале октября».

Затем докладчики ответили на ряд вопросов. В частности, кто и как представляет интересы российских квартиросъемщиков в переговорах с объединением наймодателей? Ведь на Западе такие переговоры ежегодно ведутся весной, причем в ходе этих переговоров с участием Объединений квартиросъемщиков и Союзов наймодателей оговариваются и размеры роста квартплаты на новый период времени. И после этого владельцы частных домов уже не могут повышать квартплату сверх оговоренного уровня. Как обстоит в этом плане дело в России? Ряд вопросов задал Л.Якобсон. Насколько вписываются в законодательство тех или иных стран забастовки квартиросъемщиков? Как обстоит дело с договорами так называемого скрытого найма? Ведь во всех случаях есть какие-то письменные договора, а если они нарушаются, то кто и как может разрешить конфликт? Ясно, что сейчас выгодно не заключать договора, поскольку можно не платить налоги, но с другой стороны возникает юридическая незащищенность граждан в случае конфликтной ситуации. Не было ли попыток объяснить, почему столь заметна дифференциация доли неприватизированного жилья по территориям? Если определять квартиросъемщика как человека, который за деньги живет в чужой квартире, то есть и еще одна категория, заметная в России: это люди, которые живут и работают в квартирах, домашняя обслуга. На Рублевке практически в каждом доме есть такие люди. И кто они, эти люди, каков их статус? Ведь система отношений, связанная с условиями их проживания, совсем не отрегулирована. Эти люди — точно не родственники, но тогда к какой категории они формально принадлежат? Вопрос последовал и от директора ГРАНС-Центра И.Мерсияновой: как в нашем российском обществе граждане вписываются в жилищную социальную лестницу? Ведь зачастую высокий уровень образования не обеспечивает высокий и стабильный уровень доходов и, соответственно, не позволяет многим иметь достойное жилье. И выходит, что лица, находящиеся вверху социальной жилищной лестницы, вовсе не обязательно — люди образованные. Как эта социальная лестница проецируется на характеристику общества, каков социальный портрет тех, кто стоит на ее ступенях?

На вопросы ответила Е.Шомина: «Что касается последнего вопроса, то я всегда спрашиваю, когда говорю об этой лестнице: «А какая самая ее последняя ступень»? И все дружно отвечают: «Бомжи». Нет, это не бомжи, а бездомные люди, которые сегодня оказываются бездомными в силу своей экономической или финансовой неграмотности. Таких случаев сейчас достаточно много. Институт экономики города ведет особый проект по бездомным. Могу сказать, что эта лестница весьма условна, она очень подвижна, потому что тот квартиросъемщик, который сегодня приватизирует квартиру, переходит завтра на другую ступень, причем никак не поменяв своего имущественного положения! А может выйти так, что его соседи-квартиросъемщики, которые сняли квартиру, окажутся куда более состоятельными людьми, чем он, приватизировавший такую же квартиру. Для меня такая лестница — это просто инструмент, позволяющий систематизировать огромный материал и не утонуть в нем. Сегодня ступенька собственников квартир самая насыщенная. А ступенька домовладельцев — самая узкая. И многие люди, которые недавно владели двумя-тремя квартирами, сегодня от них избавились и вложили деньги во что-то иное…

Что касается регулирования квартплаты, в мире оно реально возникло тогда, когда квартиросъемщики и домовладельцы научились договариваться между собой после того, как во многих странах проходили мощные забастовки квартиросъемщиков. Швеция стала одной из первых стран, где удалось реализовать программу строительства «Миллион жилищ» и перейти к проведению реальной политики уважения жителя. Эта политика была одной из ключевых в программах социал-демократических правительств Швеции. Именно тогда в Швеции были запрещены забастовки квартиросъемщиков, равно как и вообще такой способ разрешения конфликтов. Перед войной в Швеции между профсоюзами в лице Центрального объединения профсоюзов Швеции (ЦОПШ) и работодателями в лице Объединения шведских предпринимателей (САФ) было заключено так называемое Сальтшёбаденское соглашение, предусматривающее решение всех трудовых споров переговорным путем. Нечто подобное произошло и на жилищном рынке. Переговоры по квартплате завершаются ежегодно в конце года, а к апрелю все компании обязаны предоставить свои финансовые отчеты за прошлый год, что дает возможность организациям жильцов понять, как им реагировать на это. В Швеции любой протестный митинг — это шаг к переговорам. Более того, в рамках Международного союза квартиросъемщиков и Шведского союза квартиросъемщиков созданы специальные структуры, где жителей обучают переговорному процессу. Эти переговоры могут вестись между жителями конкретного дома и конкретным домовладельцем, между городской ассоциацией квартиросъемщиков и городской ассоциацией домовладельцев. И каждый год идут переговоры на государственном уровне, которые определяют в целом жилищную стратегию. А если не удается договориться? Переговоры будут продолжены до того момента, когда стороны найдут компромисс, как бы много времени это ни заняло. Результаты этих переговоров применимы ко всем домам, и действительно частные домовладельцы не имеют права поднимать квартплату выше той, которая оговорена. Причем организации квартиросъемщиков поддерживаются профсоюзами  — принцип солидарности в этой сфере выдвигается на передний план.

В России организации жилищного движения относительно новы, им всем максимум двадцать лет. Но пока у этих организаций нет партнера для переговоров. То есть не существует переговорной площадки, нет аналогичной организации домовладельцев или собственников домов. И боюсь, что еще не скоро такая площадка появится…

Что касается забастовок квартиросъемщиков, то это, конечно, мощный инструмент, предполагающий, что в конечном итоге произойдет коллективная задержка с выплатой квартплаты. Но инициатива такого рода забастовки должна исходить от организации, например, домкома. Весьма при этом важно, чтобы сами жители понимали, против чего направлено их выступление, что им не нравится и кто за это отвечает. Если жителям не нравятся тарифы на электроэнергию, то не надо бить окна в резиденции мэра города, ибо он за этот вопрос не отвечает. А если в подъезде грязь на лестнице, то в этом могут быть виноваты сами жильцы, не соблюдающие правил общежития. Но надо иметь в виду, что есть еще и суды. И организация, против которой выступают жильцы, может сама подать на них в суд, и суд может не принять сторону жильцов. Но если у жильцов, которые отказались солидарно платить квартплату, уже нет денег (они их каким-то образом израсходовали), и суд вынес определение не в их пользу, то если жильцы денег не внесут, суд может принять решение об их выселении. Поэтому все методики проведения забастовок говорят о том, что «на всякий случай» должны быть собраны деньги, чтобы они были в любой момент под рукой. Далее. В России законодательства насчет забастовок квартиросъемщиков нет, и я всегда выражаю надежду, что такая форма протеста, такие механизмы не понадобятся. Однако сегодня они могут стать организующим моментом в отстаивании прав жильцов. Думается, юристам в России следует изучить вопрос о законодательной базе таких механизмов…

Если говорить о договорах и скрытых наймах. В России сейчас раздается множество голосов об ужесточении наказаний за неуплату налогов. Действительно, городские бюджеты недополучают существенные суммы. Я бы все же рекомендовала заключать договора, потому что есть и случаи вандализма и прочие непредвиденные обстоятельства, чреватые опасными последствиями. Если бы я сдавала квартиру, то я бы это делала через агентство, даже рискуя потерять часть средств от сдачи жилья в виде выплаты налога. С другой стороны, у нас, в России, очень усложнена система налогов. Если бы этот процесс был организован проще, то люди бы платили их, не подвергая себя всякого рода опасностям… Но как разрешать конфликты, если не существует никакого договора о найме жилья? Видимо, вопрос о рынке скрытого найма жилья — это тема особого будущего исследования…

Вопрос о приватизации жилья тесно связан и с вопросом о том, почему люди не приватизируют жилье. Одна из важнейших причин — это состояние жилищного фонда. Люди не хотят становиться владельцами ветхого жилья. Прослеживается здесь и связь с проблемами урбанизации. Ведь почему на юге страны практически все жилье уже приватизировано? Да потому, что там огромные сельские поселения, а на Севере люди живут в большинстве своем в городах. Есть и вопрос, касающийся жилищной политики муниципалитетов. В целом ряде мест муниципальная власть хочет сохранить свой жилищный фонд, и тогда она не торопит процесс приватизации, не создает вокруг этого вопроса излишнего ажиотажа. А есть мэры, которые не хотят, чтобы у них на балансе числилась муниципальная жилая собственность, да еще и не в лучшем состоянии. Но сегодня отношение к данному вопросу чуть-чуть меняется. Ибо чем больше муниципального жилищного фонда, тем больше доля города в домах ТСЖ и больше возможностей для принятия так называемых нужных решений».

Затем последовали выступления участников семинара. Большую важность монографии для практической работы на рынке жилья отметила Ариадна Кириллова, профессор Московского государственного строительного университета. Автор своевременно и верно ставит вопрос о важности защиты прав квартиросъемщиков, которые пока защищены слабо, особенно с учетом изменений Жилищного кодекса. Безусловно, важным является вопрос о том, что власть должна быть заинтересована в использовании всех резервов жилищного фонда в условиях слабого решения жилищной проблемы. Власть должна регулировать все эти процессы, в том числе создавать условия, чтобы люди не боялись заключать официальные договора найма, опасаясь слишком больших налогов. Тогда часть средств от этого можно было бы использовать на развитие рынка жилья.

Проблемы квартиросъемщиков имеют множество других политико-экономических аспектов. Жилищный рынок следует рассматривать как фактор развития рынка труда в целом. И без развития рынка жилищной аренды нельзя вообще решить многих проблем рынка труда, и прежде всего, проблему межрегиональной мобильности — такое мнение высказал в развитие этой мысли доцент кафедры теории и практики государственного управления ГУ-ВШЭ Павел Кудюкин. Тем более что многое в движении жильцов, квартиросъемщиков развивалось по матрице рабочего движения: жилищные забастовки, выработка механизмов социального партнерства… Заместитель декана факультета государственного и муниципального управления ГУ-ВШЭ Юрий Плюснин указал на особую важность решения проблем квартиросъемщиков в условиях отходничества, когда примерно 60 процентов населения России находятся «в отхожем промысле» и просто вынуждены быть арендаторами жилья. В этом смысле представленная монография является очень важной работой, побуждающей не только к анализу проблем, но и к поиску их решений.

Лев Якобсон

Итоги дискуссии подвел Л.Якобсон. «Тема сегодняшнего семинара исключительно важна, — сказал он.  — Соотношение собственников жилья и нанимателей, которое сложилось в России, обусловлено исторически и политически, и было бы неверно осуждать решения, в силу которых у нас стала возможной бесплатная приватизация жилья. Это решение было обусловлено политическими соображениями в конкретной ситуации, когда людям надо было хоть что-то дать  — при том, что дать-то им было особенно нечего. Однако ясно, что с экономической точки зрения такое соотношение крайне неэффективно, оно предопределило негибкость рынка жилья. Именно поэтому перспектива расширения рынка найма, какие-то прогнозы, изучение подводных камней, связанных с функционированием уже сложившегося рынка, как формального, так и неформального, исключительно существенно. Дополнительную значимость этой теме придает то обстоятельство, что в очередной раз, но теперь, видимо, всерьез, предполагается взяться за налогообложение имущества. Такие обсуждения уже начинаются, в этой проблеме много острых углов, о которые придется, на пути к сколь-нибудь внятному налогообложению имущества, обдирать бока. Но идти в этом направлении определенно нужно  — по многим причинам, в том числе для того, чтобы все-таки создать более или менее осмысленную доходную базу для муниципалитетов. И надо понимать, что по мере движения в этом направлении тема рынка найма жилья будет неизбежно актуализироваться. Все более острой будет становиться и проблема скрытого найма. Поэтому особенно важно анализировать картину упреждающим образом, делая выводы, что называется, на перспективу».

Николай Вуколов, Новостная служба портала ГУ-ВШЭ
Фото Никиты Бензорука